Если у вас существенная сумма свободных средств, то перед вами сразу возникает логический вопрос – как их сохранить и приумножить? Мы знаем, что инфляция постоянно уменьшает наши деньги, и чтобы наши сбережения не обесценились, их нужно инвестировать. Традиционно, в Украине наиболее привычными и доступными инструментами инвестиций для физических лиц является приобретение недвижимости или депозит в банке, если речь идет о миллионных суммах. В этой статье сравним эти два варианта получения пассивного дохода с точки зрения доходности, рискованности, простоты процесса и сопутствующих расходов.
Сравним прибыль от депозита и от недвижимости
Для примера возьмем, что у нас есть 3 миллиона гривен и посмотрим, какой из вариантов принесет нам более высокий ежемесячный доход. В данной статье будем рассматривать депозиты в гривнах, на которые любой банк дает гораздо более высокие процентные ставки, чем на валютные депозиты. Что касается недвижимости, то не будем рассматривать инвестиции в объекты, еще находящиеся на стадии строительства и не сданные в эксплуатацию, а остановимся на недвижимости, возведенной после 2000 года.
Но сначала посчитаем, сколько можно потерять, если эту сумму никуда не вкладывать, а просто хранить на текущем счете или дома. Инфляция украинской гривны в 2023 прогнозируется на уровне 10,6%. То есть если вы 1 января 2023 года имели 3 млн грн на текущем счете, то можете считать, что до конца года вы потеряете 318 тысяч гривен только вследствие инфляции.
А теперь перейдем к расчетам прибыли.
Депозит в гривнах
По состоянию на конец сентября 2023 средний процент по депозиту в гривне сроком 1 год составляет 14,41%, а самая высокая на рынке процентная ставка достигает 18% годовых. Итак, ваш депозит в национальной валюте за год принесет вам 432,3-540 тыс. грн. – это от 36 до 45 тыс. грн. ежемесячно до налогообложения.
Если вычесть величину налога 18%+1,5% военного сбора, то самая высокая ставка на депозиты в гривнах на 1 год составит 14,5% годовых чистой прибыли, так что за 7 лет вы сможете удвоить сумму первоначального вклада. Но здесь нужно понимать, что если вы размещаете гривневый депозит, гривна из-за инфляции и девальвации будет постепенно обесцениваться, поэтому следует диверсифицировать риски, разделить средства и дополнительно к депозиту в гривне открыть депозит в долларах. Хотя банки платят очень низкие проценты на вклады в долларах, но так вы защитите себя от валютных рисков.
Инвестиции в жилье
Наш капитал позволяет купить двухкомнатную квартиру в Киеве из жилого фонда 2000-х годов. Средняя стоимость месячной аренды такой квартиры составляет 16 тыс. грн. Как видим, доход, который принесет депозит в гривне, вдвое или втрое превышает доход от сдачи в аренду квартиры.
Если вычесть налог, то вы будете получать ориентировочно 13 тыс. грн ежемесячно или 156 тыс. грн в год, что составляет чуть более 5% от суммы инвестиции.
Инвестируя в современный жилищный фонд, сданный после 2000 года, вы можете рассчитывать на то, что ваша квартира или дом вырастут в цене, что принесет вам еще дополнительный доход. Но для более старой застройки более вероятно обратная ситуация, когда стоимость вашего жилья будет постепенно снижаться.
Анализируем сопутствующие расходы
Если мы говорим о размещении денег в банк, то дополнительных расходов нет. Открывая гривневый либо долларовый депозит, вы не платите никаких комиссий или сопутствующих платежей.
С недвижимостью несколько труднее. Процесс покупки жилья предполагает оплату услуг риелтора, нотариуса, госпошлины. Когда квартира или дом уже находятся в вашей собственности, скорее всего, встанет вопрос ремонта, приобретения мебели и техники.
Доход, который вам приносит депозит, и доход, получаемый от сдачи жилья в аренду, все равно подлежит налогообложению, как и любые доходы физических лиц. В случае недвижимости, если количество квадратных метров, которыми вы владеете, превышает норму, вы также должны ежегодно уплачивать взнос за «лишнюю» площадь.
А как с рискованностью?
Депозит в банке
Банковский вклад – это безрисковое решение. Во время военного положения и дополнительно три месяца после его отмены Фонд гарантирования вкладов выплатит вам весь ваш денежный вклад в банке и начисленный по нему доход независимо от суммы, а затем возместит до 600 тыс. грн. Даже если банк обанкротится, вы гарантированно получите свои деньги обратно, в т.ч. валютные депозиты. Чтобы быть полностью определенным, можно сразу разделить вклады между разными банками, чтобы средства в одном банке не превышали предельную сумму. Также можно распределить вклады по срокам завершения, чтобы, например, каждые три месяца у вас завершался один из депозитов и вы могли забрать часть средств, если вам понадобится.
Недвижимость
В случае недвижимости рисков гораздо больше: начиная от ненадежного застройщика, продавца или арендатора, заканчивая риском повреждения недвижимости в связи с войной или, например, пожаром. То есть здесь нужно быть бдительными на каждом этапе, чтобы не попасть на мошенников: и при выборе и приобретении жилья, и во время поиска добросовестных арендаторов. К сожалению, риск повреждения квартиры в результате обстрелов вы никак не нивелируете.
Разбираем процесс инвестирования
С депозитом в банке все ясно. Выбрал банк, подобрал вклад, пришел в отделение, через 30 минут оформил все документы и уже начинаешь зарабатывать. Доход выплачивается на карточку так четко, что хоть часы сверяй.
Что касается подтверждения источников происхождения средств при совершении сделки на крупные суммы, то его могут запросить как в случае размещения депозита, так и в случае приобретения недвижимого имущества, никаких отличий нет. Приготовьтесь показать необходимые документы. Более подробно о том, как подтвердить источники происхождения средств, читайте в нашей статье «Финансовый мониторинг физических лиц в 2023 году».
С недвижимостью, опять же, все гораздо сложнее. Сначала нужно очень ответственно подобрать оптимальную квартиру или дом, оценить надежность застройщика или продавца жилья, проверить все документы. Этот процесс занимает гораздо больше времени, чем подбор банка. Так же и непосредственный процесс заключения сделки не ограничится 30 минутами. Но на этом ваши усилия не завершатся. Теперь нужно подготовить квартиру к сдаче в аренду и найти ответственных арендаторов. Это тоже не так просто, как кажется, и не исключено, что квартира будет какое-то время резвиться.
Далее будьте готовы ежемесячно ждать от нанимателей вовремя внесения арендной платы, решать текущие вопросы проживания, которые обязательно будут возникать, и платить за коммунальные услуги. Одним словом, ваш ежемесячный заработок от аренды потребует ваших ежемесячных усилий. И будут знать о вашем дополнительном доходе много разных людей – и квартиранты, и соседи.
Выводы
Вклад в банке: преимущества и недостатки
Размещение денег в банке под процент требует минимальных затрат времени и практически не несет рисков. Проценты на депозиты в гривне позволят сохранить деньги от инфляции и заработать, к тому же доход вам начисляется непрерывно и получаете вы его без задержек. Если сопоставить ежемесячный доход от инвестиции, то он в несколько раз превосходит заработок на аренде.
Подытожим:
- Риски – отсутствуют, есть гарантия ФГВФЛ.
- Процесс – легкий, быстрый, без усилий.
- Доходность – гарантированная, в 2-3 раза выше
- Сопутствующие расходы – отсутствуют.
- Возможность получить средства обратно – только по истечении срока вклада.
Покупка недвижимости: преимущества и недостатки
Инвестирование в недвижимость – это процесс, требующий существенных затрат усилий и времени, а также связанный с определенными рисками, например, мошенничество продавца или арендаторов или повреждение объекта вследствие военных действий или неосторожных жителей. Свои деньги еще предстоит получить, здесь не все так происходит так гладко, как в случае процентов по депозитам. При этом этот доход сравнительно низкий, а также процесс сопровождается различными дополнительными затратами – от риелтора и нотариуса до вложений в ремонт и мебель. Но важно помнить, что стоимость качественного жилищного фонда постоянно растет, так что большую выгоду вы получите из этого, чем по сдаче в аренду.
Что имеем в результате:
- Риски – доступны.
- Процесс – требует ощутимых усилий.
- Доходность – ниже, но стоимость самого объекта растет.
- Сопутствующие расходы – значительны.
- Возможность вывести деньги – можно продать квартиру в течение нескольких месяцев, но это тоже влечет дополнительные расходы.
Можем заключить, что депозит в гривнах является более прибыльной и простой инвестицией, чем недвижимость. Если у вас есть собственное жилье и значительные сбережения, то выгоднее разместить их на депозит в банк и получать гарантированный пассивный доход.
